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牧牛人的博客

 
 
 

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A股低洼与房地产泡沫是中国特色  

2013-10-08 11:06:52|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近一位朋友提及:“假设未来房地产经济将来走向泡沫破灭的可能预判下,是否还存在长期A股牛市一说”?笔者认为这个问题问得很好,在这个问题背后,反映的是中国以房地产为支柱的经济特色下中国经济的长远走向,以及如何辩证分析---中国这个经济制度下对A股的长远影响。

在笔者的早前文章中,特别说明了以衡量高估低估的指标(分别以房地产横向纵向对比,房产的租售比,房价收入比跟国外相比,跟日韩台的历史借鉴对比,跟A股DCF条件下或者股息率条件下的对比,等等)去看,这种条件下得出的结论是房地产高估明显,而且A股相对房地产更值得长期投资。但从估值指标去看的前提更多是建立在市场经济为核心的经济规律下,A股低估与房地产泡沫相背离的原因在于中国建立在房地产支柱上的经济已经演变成强盗经济,狼性经济,资源经济,得资源者得天下。从欧美去看,房地产价格跟股市是正相关的,但A股与房地产却相反,正如万达地产的王健林所言,做企业可以不贿赂,但不跟政府打交道说赚大钱是瞎扯,这说明了政府或者国企垄断了过多的资源,当前,年轻一辈已经失去了公平竞争的机会。以上要说明什么呢?就是房地产的泡沫以及A股的低估低洼的背离更多是制度导致的,仅仅以市场经济的经济规律单一去做解释是存在巨大漏洞的,需要以中国经济的特点为逻辑进行演绎推演。两者结合分析才是真正的看清了中国房地产以及A股关系的本源。

那未来假设3-5年之后,为什么假设3-5年?因为当前还是土地财政,数据显示刚需还在,特别是一线大城市两者结合去看中短期不可能跌,长期需谨慎。李嘉诚400亿大手笔抛物业离开中国或许其把未来可能继续涨的这一段留给别人去赚了,看到了长远可能危险大于机遇的可能,假设未来房地产泡沫化趋向价格走弱,甚至经过3-5年后下跌三成或一半,刺激这个下跌的核心根源是什么呢?就是遗产税以及房产税的征收,加上中国走向老龄化的人口红利的降低,城市化可能变成逆城市化,实现一个稳中平衡的走势,这时候房地产的刚需不存在,又不存在投资功能,可能造成中国房地产由世界最贵走向世界最便宜演化。

明白了以上逻辑:就能明白,本身中国房地产为支柱的经济特色,不能仅仅以市场经济下宏观研究去简单分析,需要通过中国政治经济文化的制度上分析,才能看透房地产与A股的相关性强度如何,笔者已经分析出当前房地产跟A股的关联性不大(其实这个逻辑市场也证明了10几年,房价一直涨了10几年),但A股却继续熊霸全球在2000点附近(散户为主导的创业板今年的牛市仅仅是结构性的),未来更需要从制度层面解析两者的关系,就算未来房地产泡沫破灭,但A股本身低洼,再加上本身还是政策市,制度市,相信A股受到的影响不会冲击很大。甚至有可能,房地产泡沫破灭,挤出的资金流入股市助推A股走牛,这就是制度不完善导致的中国特色。

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